STJ acolhe usucapião de imóvel particular sem registro

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão datada de 2021, e por unanimidade, reconheceu o cabimento de ação de usucapião de bem imóvel particular sem registro imobiliário. Esse foi o entendimento dos ministros, ao julgarem procedente uma ação de usucapião de imóvel situado em loteamento estabelecido há anos no Setor Tradicional de Planaltina/DF, mas não autorizado ou regularizado pela Administração Pública do Distrito Federal.(1)

A questão apreciada pelo STJ teve origem em centenas de processos de usucapião em trâmite perante o TJDFT - Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios - envolvendo imóveis particulares desprovidos de registros próprios, inseridos em loteamentos classificados como clandestinos, que há décadas não foram autorizados ou mesmo regularizados pela administração do Distrito Federal. A decisão consolida, inclusive, decisões anteriores de instâncias inferiores com o mesmo entendimento.

A usucapião é um instituto garantido constitucionalmente. Ela permite a aquisição de um bem imóvel pela comprovação da posse exercida sem oposição e há determinado tempo, além de outros requisitos exigidos por lei. Por se tratar de uma forma originária de aquisição da propriedade, não há transferência de ônus ou gravames sobre o bem para o autor da ação (o usucapiente). O registro da usucapião no cartório de imóveis, portanto, não é feito para constituir a aquisição, mas sim dar publicidade a ela e permitir o exercício do direito de dispor do imóvel, além de regularizar o próprio registro cartorial.(2)

No caso em questão, para o juiz de origem, a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, podendo ser declarada independentemente de existência prévia de matrícula ou registro no cartório de imóveis.

Já o Ministério Público do Distrito Federal e o próprio governo do Distrito Federal defendem a tese de impossibilidade de se declarar a propriedade por meio da usucapião de imóveis nessa condição, sob pena de usurpar da Administração a função de planejamento e regularização urbanística.

Parece razoável sustentar que, no caso do loteamento localizado no Distrito Federal, a ausência de registro imobiliário ou de origem dominial do bem imóvel não deveria realmente inviabilizar a decisão favorável de usucapião. Isso porque o objetivo da norma legal – desde que demonstrada a presença de todos os requisitos legais – é exatamente regularizar, em termos jurídicos e de registro, um fato consolidado, tornando, inclusive, formais as relações jurídicas preexistentes, ainda que decorrentes de contratos "de gaveta" ou informais. A ação promove, por fim, segurança jurídica nas transações imobiliárias, em benefício da população menos favorecida.

No caso analisado, há a perfeita individualização da propriedade, servida de infraestrutura e equipamentos que possibilitam o desenvolvimento de vida civil e social, caracterizando o imóvel como pertencente a núcleo absolutamente estabelecido e de difícil (ou impossível) reversão.

Mencione-se, a legislação vigente não exige registro prévio ou cadeia dominial fechada dos imóveis como pressuposto da usucapião.

(1) Recurso Especial 1.818.564 – DF

(2) REsp. 118360/11

Em uma decisão liminar proferida pela 1ª Vara Cível da Comarca de Ourinhos/SP, o Banco do Brasil foi impedido de inscrever o nome de uma cliente nos cadastros de restrição ao crédito, além de ser obrigado a apresentar documentos relativos a contratos renegociados, em um caso que levanta questões sobre a prática de taxas de juros consideradas abusivas.

A ação revisional, ajuizado no processo de n.º 1001307-72.2024.8.26.0408, foi movida por cliente que alegou ter sido submetida a taxas de juros superiores às acordadas e acima da média de mercado, conforme dados do BCB – Banco Central do Brasil.

A autora relatou em sua petição inicial que o acordo originalmente firmado com o Banco do Brasil envolvia taxa de 2,71% ao mês (37,83% ao ano), mas a taxa aplicada chegou a 3,96% ao mês (41,91% ao ano), enquanto a média do mercado em junho/2023 era de apenas 1,52% ao mês.

O MM. Juiz Nacoul Badoui Sahyoun, ao analisar o pedido, identificou tanto o fumus bonis juris — aparência, “fumaça” do bom direito — quanto o periculum in mora — perigo da demora — justificando a concessão da tutela de urgência. Esta decisão impede temporariamente que o Banco do Brasil execute qualquer ato de negativação da cliente junto aos órgãos de proteção ao crédito, como SCPC e SERASA, até que o mérito da ação seja julgado.

Além disso, o banco foi obrigado a fornecer todos os documentos dos contratos renegociados citados pela cliente, permitindo revisão detalhada das condições impostas, especialmente em relação às taxas de juros aplicadas.

Esta medida visou proteger os direitos da consumidora e assegurar a transparência nas operações de crédito, enquanto se aguarda o desenrolar do processo, que seguirá para a fase de contestação pelo banco réu.

O caso ressalta a importância da fiscalização e questionamento das taxas de juros aplicadas por instituições financeiras, incentivando consumidores a se manterem vigilantes e a procurarem o judiciário quando suspeitarem de práticas abusivas.